房屋租赁法律问题

一、业主委托他人放租，中介公司在居间时应注意哪些事项?

律师解答：《城市房地产管理法》第五十三条规定：“房屋租赁，是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。”虽然法律规定房屋租赁是房屋所有权人将房屋出租给承租人，但这一规定为一般任意性解释规定，当事人不违反法律、行政法规的效力性强制规定可以自行约定合同内容。所以出租人原则上应为租赁物的所有权人，但经合法授权，被委托出租房屋的受托人也可以出租房屋。

《民法通则》第六十三条规定：“公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。依照法律规定或者按照双方当事人约定，应当由本人实施的民事法律行为，不得代理。”

因此，有业主合法授权的受托人可以在业主授权的范围和期限内放租，业主可以委托他人进行放租。

律师建议：业主授权的代理人放租时，中介公司要注意：首先，要让受托人提供业主的书面委托，最好是公证的委托。如果是口头委托或未经过公证的书面委托，中介公司一定要与业主核实委托的真实性，并对核实的过程进行录音录像以确保授权合法。其次，要核对清楚受托人有无收取租金、押金的权限以及租赁期限等与租赁有关的重要条款约定，最好是将租金、押金直接转入业主本人的账户。

二、承租人转租租赁物业的，中介公司居间时应注意哪些事项?

律师解答：《合同法》第二百二十四条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”

根据该规定，承租人要想将租来的房屋再次转租给他人，一定要经过业主的同意，否则业主可以解除租赁合同。但为鼓励资源自由流动，不过分限制转租，如出租人明知或应当知道承租人转租在六个月内怠于行使权利，主张转租合同无效的，人民法院不予支持。

律师建议：中介公司在居间此类承租人转租物业时，首先，应重点审查承租人是否有转租权，如果承租人与出租人的租赁合同中有明确约定承租人有转租权的，承租人可以转租该物业，如没有，则需要承租人出具出租人书面同意转租的同意转租证明；其次，还要注意转租的期限不要超过承租人与原出租人签署的租赁合同的最长期限。

三、外籍人员租赁物业时，中介公司需要注意哪些问题?

律师解答：外国人租赁物业时，考虑承租物业的一方身份的特殊性，中介公司在居间时，除了要全面审核该外籍承租人的身份资料以外，还要对其履行行合同的能力、违约后追偿的难易度进行调查了解，以确保合同的效力。

律师建议：

(1)中介公司应审核并复印外籍承租人护照、工作签证、居留证明，以防承租人为非法居留人员或从事非法活动。

(2)租赁期限最好不要超过其护照、工作签证、居留证明上所载明的最长期限。

(3)尽量要求该外籍承租人提供工作证明。

(4)尽量要求该外籍承租人提供本地人员作为合同履约担保人或中介公司在签订合同时提高押金金额。

四、当遇到公司员工代公司租房时，中介公司应注意什么问题?

律师解答：《民法通则》第六十三条规定：“公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。依照法律规定或者按照双方当事人约定，应当由本人实施的民事法律行为，不得代理。”公司员工代公司租房属于民事代理行为，即该员工的行为属于公司授权的公司行为。因此，公司员工可以代公司进行租房。

五、中介公司能否为宅基地房屋提供租赁居间服务?

律师解答：《物权法》第一百五十三条规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”

《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准……农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”

我国法律和有关政策虽无明确规定宅基地上房屋可以出租，但也并未禁止不能出租，仅是规定农村村民出。