珠三角城市领涨，上半年房价上涨呈现“羊群效应”

中指研究院指数事业部高级分析师马琛在7月1日举办的月度市场形势分析会上表示，今年上半年，中国百城新建住宅价格累计上涨1.70%，涨幅较去年同期扩大0.43个百分点，不过涨幅仍处于近五年较低水平。

据悉，在上半年的房价上涨中，珠三角城市群新房价格累计上涨3.16%，高于同期长三角(1.98%)、山东半岛(0.84%)以及京津冀(0.60%)的房价累计涨幅。其中，广州、东莞、佛山、中山四个城市上半年房价累计涨幅较高，均超过4%。特别是广州，上半年房价涨幅为4.85%，居百城第二位，仅次于江苏徐州(5.43%)。

不难发现，广州、东莞、佛山、中山四个城市位置非常接近，具有典型的“羊群效应”特征。也就是说，不仅房价上涨有头羊，还有从众心理，甚至不排除地方有过某些方面的默契。而珠三角上半年房价上涨的领头羊，只能算广州了。实际上，深圳的房价上涨也是不弱的，只是因为前两个月上涨速度太快，反响太大，被迫出台了“史上最严”的调控政策，才使得后两个月的房价有所遏制，继而让整个上半年没有能够扮演头羊角色。上半年珠三角房价上涨幅度最大，头羊实际是深圳，广州一定程度上也是深圳带动的。只是后两个月房价的稳定，特别是二手房价格受到遏制，深圳反而成隐身城市了，没有能够继续走到台前，被广州“抢”了风头。

事实也是，从其他地方和其他时候房价上涨的情况来看，也同样具有“羊群效应”特征。如去年上海市场房价出现较大幅度上涨，就带动了苏州、无锡、杭州，甚至南京、宁波等地的房价上涨，上海房价上涨的头羊角色非常鲜明。而且，越是经济发达地区，房价上涨的“羊群效应”越是明显。经济欠发达地区，房价上涨的“羊群效应”则相对较弱。原因就在于，一方面，头羊的带动力不是很强，缺乏一呼百应的影响力和号召力，从而让“羊群效应”无法在房价上涨中得到充分体现；另一方面，周边城市的购买力难以给房价上涨提供强力支撑，从而影响了头羊的带动能力，影响了“羊群效应”的实际效果。

但是，不管怎么说，“羊群效应”在房价上涨中特征还是比较明显的，是成为房价上涨一个不可忽视的重要现象。这也意味着，在楼市调控过程中，是否应当确定房价上涨的重点地区、重点城市，并予以重点关注、重点监控。如珠三角重点监控深圳、广州的房价，长三角重点监管上海、苏州、南京、杭州的房价，京津冀重点监管北京的房价，一旦发现头羊出现房价异动，立即采取措施，控制房价上涨。至于其他城市，虽然也会出现房价突然上涨问题，甚至涨幅不小，但是，由于受自身地位和带动力影响，无法对其他城市房价上涨产生太大作用，可以不必过于关注。

楼市调控与其他工作一样，也要抓重点、抓关键、抓矛盾的主要方面。既然房价上涨过程中也存在“羊群效应”现象，那么，加强对头羊城市的关注，就成为非常重要的一个方面。如何适应地区发展实际，建立头羊城市监控体系，重点关注头羊城市房价的变动情况，并及时做出预警，是非常重要的。特别是长三角和珠三角，房价上涨的“羊群效应”更为明显，且城市与城市之间的距离相对较近，“联动”的概率也较大，稍不留意，就会出现“羊群效应”。在这样的情况下，下功夫控制好头羊城市的房价上涨，对整个区域的房价稳定都是有非常重要的作用的。

眼下，无论是上海、深圳，还是广州、南京、杭州等城市，都出台了相关的新的调控措施，有的还被称作“史上最严”、最具针对性，相信在短期内是很难再出现房价上涨的“羊群效应”了，这些城市也不该再与楼市调控政策“对着干”了。但是，谁也无法否认，风头一过，这些城市又会蠢蠢欲动。所以，一定要重点关注与监控，避免让楼市调控政策持续加码，而加码后的作用与效果则不断减弱。抓住头羊城市，就等于抓住了房价上涨的七寸，就能稳定一片，防止产生房价上涨的“羊群效应”、联动现象。