148亿再度挂牌三林滨江项目 上海地产集团的熟地业务与盈利模式

2023年伊始，上海地产集团再将三宗熟地放入市场。

3月7日，上海地产持股73.75%的上海地产三林滨江生态建设有限公司于公开平台中放出了两家企业的股权及债权，总转让底价超过了147亿元。

其中，上海德茗置业有限公司80%股权及转让方对标的企业59.49亿元债权的转让底价为61.71亿元；上海筠铭置业有限公司80%股权及转让方对标的企业71.18亿元债权，转让底价略高于德茗置业，达到86.06亿元。

德茗置业与筠铭置业的资产数量不多，但分量够足：两家公司三宗地块均坐落于上海三林滨江板块内，总建筑面积40.69万平方米，其中两宗更为商住用地，三宗地块均是在完成土地整备后被放入市场。

仔细算来，自2021年至今，上海地产集团已挂牌转让多宗位于三林滨江片区的项目，而最近一宗交易的买家是华润。

玩家或已进场

去年10月底，华润从上海地产集团手中底价接盘了上海德泽置业有限公司90%股权及相关债权，成交价为35.26亿元。

值得注意的是，德泽置业旗下土地也位于浦东三林滨江片区，这笔交易的正式完成，意味着华润于2107年之后再度公开落子上海。

华润接手的地块分为多个子地块，均为商业住宅混合土地包，分为三林楔形绿地35号、36号及37号。其中，35号地块占地面积2.15万平方米，为住宅用地，36号地块占地面积1.29万平方米，同样为住宅用地；而37号地块则是一宗占地面积8389平方米的商业用地。

此前，德泽置业曾为以上地块项目公布了一版概念方案，拟将打造具有海派文化特色的洋房建筑街区，初步方案为打造90-230平方米的洋房、平层以及叠墅产品。

这份方案也被华润所采纳，今年1月底，三宗地块项目设计方案初步公示，华润拟将建设13幢洋房以及1幢商业项目。

值得注意的是，华润入局后的一个月，德茗置业、筠铭置业这两家公司的股权及相关债权便挂上了上交所。

彼时的预披露公告中特别提出，待正式挂牌时，转让方可能将多个项目进行捆绑。

果不其然，2022年11月20日，三林滨江西片区三宗土地包正式进行产权转让，土地转让方正是德茗置业与筠铭置业。

值得注意的是，上海地产集团经手的这几宗土地交易均位于三林滨江西片区，或许是由于相邻黄浦江，相较东区来看，占有更多滨江资源，片区内商业体量有优势，也更集中。

有市场人士认为，三林滨江片区与浦东前滩相邻，区位优势足够，而三林滨江西区大概率会建设多个低密度别墅项目。

以这次挂牌的三宗地块来为例，三林滨江11单元地块与滨江酒店、中电投改造等项目相邻，总地上建筑面积约9.52万平方米，其中办公占地面积达到68%，未来将建为商务社区。

而三林滨江12单元地块靠近轨交站点，建筑面积13.86万平方米，住宅商业比约达到1：1此外，15单元地块则是一宗纯住宅地块，位于海派社区，建筑面积约17.31万平方米。

由此也不难理解上海地产集团对于西片区的偏爱了，三宗地块各有千秋，且均为可建设的熟地项目，但147.7亿标价对于大多数房企来说，并不轻松。

回过头来看最近一次交易的华润，似乎有继续在该片区落子的可能。

今年开年以来，华润“大手笔”拿地动作不断。首先于1月底，华润集团、华润置地海外与合营企业Dragon Rider Development Limited订立股份认购协议，总计以108亿港元认购香港九龙长沙湾商住项目股权。

后于2月17日，华润置地从31位竞买人中摇中了苏州2023年首场土拍中起拍价最高的园区湖西1号地块，成交总价36.43亿元；六天后，华润置地旗下公司再以底价63.58亿元拿下北京朝阳一宗综合性商业金融服务业用地。

据华润置地披露的数据显示，虽然2022年合同销售金额3013.3亿元同比减少4.6%，但华东大区的贡献销售金额962.71亿元，位列所有区域的第一。

就目前市场消息来看，华润是否选择入局还没有盖棺定论，观点新媒体也就三宗项目交易情况询问了三林滨江内部人士，其表示项目正在推进中，具体情况现在还不能透露。

项目出售背后

事实上，这并不是上海地产集团首次打包挂牌多宗地块。纵观其出售的项目，不仅位置集中，且基本为熟地项目。

具体来看，早在2021年8-9月之间，上海地产集团便接连挂出了三宗地块，总出让金额超过175亿元。

8月初，上海联合产权交易所挂出了上海地产集团旗下上海虹极置业有限公司100%股权及转让方对标的企业的10.08亿元债权，该项交易挂牌底价13.77亿元，而涉及的地块位于闵行区虹桥商务区新虹街道。

8月中旬，上海联合产权交易所发布公告，将上海地产旗下上海虹权置业有限公司100%股权及相关债权进行挂牌转让，项目挂牌底价为29.43亿元，涉及标的资产同样位于闵行区，具体坐落于莘虹街道。

值得注意的是，虹极置业及虹权置业旗下所转让的两宗地块均是2020年10月被上海地产集团收入囊中后进行整合，从拿地到挂牌不过10个月左右。

两宗挂牌地块中，一宗需引入发展新材料等产业的企业总部，另一宗则要引入发展商贸、创新科技型等产业的企业总部。取得规划竣工验收许可后，两宗地块第一年还需实现税收不少于2000元/平方米的税收贡献，第二年升至2500元/平方米，第三年则涨至3000元/平方米。

挂牌上述地块后的三天，招商蛇口旗下公司又接盘了上海地产集团位于虹口的一宗项目。据成交公告，该项目公司80%股权及转让方对标的公司40.61亿元债权转让底价42.17亿元，而交易价格略有涨幅，达到42.23亿元。

据了解，转让项目被命名为虹口区弘安里项目，包括虹口区四川北路街道地块，以及历史风貌保护旧改项目北外滩街道地块，总面积5.8万平方米，由上海地产集团联合体于2021年2月以111.35亿元的价格摘得，半年后转让予招商蛇口。

有市场人士向观点新媒体透露，弘安里项目定位为历史风貌住宅，预计2023年二季度入市。

同年9月，上海地产集团子公司上海三林滨江生态建设有限公司将旗下上海淞泽置业有限公司95%股权及转让方对标的企业106.25亿元债权挂出，转让价格共121.96亿元。

淞泽置业旗下资产与前几家企业不同，主要位于三林滨江片区包括三林镇8街坊的四宗地块，总面积超过10万平方米。最终，这批地块被同为上海地产集团旗下的地产平台中华企业接手。

这笔交易之后，也正式拉开了上海地产集团出售三林滨江板块项目的序幕。

率先入手的是绿城中国，2022年2月，三林滨江项目再度挂牌，这次转让的是宏昌置业90%股权及债权。

同年7月，阔别沪上五年的绿城中国以33.79亿元摘得了该企业及标的资产三林滨江10单元地块。公开资料显示，该地块位于黄浦江滨江一线，分为两幅子地块，作为别墅用地，上海地产集团方面在出手前便已规划了约203套房源。

随着宏昌置业转手，加上近期德茗置业、筠铭置业的挂牌，上海地产集团已逐渐整合完三林滨江板块。截至目前，子公司三林滨江的对外投资企业中，仅有一家文化发展类公司未被挂牌转让，其余六家或流入市场，或另有大股东加入。

对于以城市更新为主业的上海地产集团来说，频频将过百亿打包转手、挂牌旗下项目背后，更多反映的是当下的布局战略及盈利模式。

“上海地产集团除了项目盈利之外，还要承担很多功能性职责，城市更新、保障房项目都要考虑，所以也不见得所有摘得的项目都有必要从头到尾跟进。”

一位机构人士对观点新媒体表示，上海地产集团选择挂牌退出某个项目,并将其转手给华润、招商蛇口、绿城这类房企，既能够有所盈利，也有利于回笼资金投入更需长期投资的城更项目，以及上海正在发展中的保障房项目。

“三林滨江片区内目前以熟地居多，对于渴望进场的买家们来说，通过上海地产集团进行曲线购地也是一种较为合算的方式。”上述机构人士补充指出，上海地产集团进行的项目出售或已成为盈利模式的一种，也为市场上有资金实力的房企提供了一个更便捷的摘地渠道。