深圳信城缙悦花园“送60万”三日风波

随着信城缙悦花园官微下场声明，这场持续三日的“30万元买深圳龙岗3房”风波，以渠道部分经纪人误解为由潦草收场。

2月16日，深圳龙岗在售项目信城缙悦花园推出促销策略，按彼时的市场营销口径，该项目3成首付的90万元仅需支付30万元，开发商增送的60万元将采用三方流转形式返还，相当于实现“1成首付”买房。

若采取首付分期的途径，甚至能做到“0”首付上车。

根据最新声明显示，项目营销中心已于2月17日18时暂停接待客户，将整顿渠道公司歧义宣传口径，对于当天现场在信息未充分了解情况下交纳了诚意金的8批客户承诺做出无条件退款处理。

营销风波

信城缙悦花园位于深圳市龙岗区龙岗街道五联朱古石片区，最早于去年3月29日取得预售许可证，彼时推出522套住宅，面积区间在78-85平方米，备案价格最低3.71万平方米，最高单价4.15万每平方米，将以毛坯交楼。

据悉，本期促销的为预售单元的2号楼，在2022年7月取证，该单元总价在308万-720万元之间。按照此前的对外营销口径上看，所谓的30万上车“龙岗中心城78平三房”，实际为部分项目部分楼栋的优惠政策，在备案价基础上，总价减免60万元。

以78平方米户型、总价308万为观察计算，首付为92.4万元，优惠期间仅需支付款项32.4万元，剩余首付款项由开发商承担或购房者支付后优惠的60万通过第三方流转返回，最后按揭贷款约210万元上下。

因此，该项优惠一经推出便引起了市场广泛关注。不仅仅是“减免60万首付”的开发商大额让利，更重要是30万首付即可完成用“惠州首付”在深圳购置房产。

根据换算，若是30万元首付实际落地的话，相当于在总价基础上打了8折，最低均价由3.71万平方米降至3.17万每平方米。

观点新媒体了解到，在2月16日优惠活动发出后，项目到访便已经排起长龙，甚至由于害怕排队人数过多导致踩踏事件的出现，还在周末（本月18-19日）暂停中介人员带看。

据带看置业顾问介绍，在众多优惠噱头之下，已购买的老业主已然坐立难安，在现场进行维权，形成了一边排队看房，一边业主维权的景象。

短时间通过首付营销获得巨大热度的缙悦花园项目，自然引起了有关部门的介入调查，随后便是意料之内的“道歉”退场。

根据项目官方声明通告，近期项目出现“龙岗一项目首付30万”、“开发商送60万”等信息被大量传播，系渠道部分经纪人错误解读，由于自身管理疏忽导致对于折扣的理解出现较大偏差，将对已交诚意金的8批客户做无条件退款处理。

截至目前，深圳市龙岗区住建局就该项目扰乱市场行为，已经按照规定查处。

实际上，在缙悦花园项目优惠促销中，为购房者提供首付融资渠道、变相垫付首付等行为已经是在市场规则底线中来回试探，围绕首付进行花式营销，博取流量关注也非首次。

故技重施

据观点新媒体观察，缙悦花园在去年8月就因“0首付”、“首付分期”等营销行为被住建局约谈叫停。

观点新媒体了解到，缙悦花园分别在去年3月29日和7月21日取得预售预售许可证。在去年首次取证后的三个月，就放出了“首付减免30万元”以及“0首付”的促销推广，7月继续围绕首付做宣传，市场消息指该项目彼时能够免息垫付两成首付。

同年8月的“零首付”噱头则是赚足了第一波吆喝，根据项目“零首付”方案显示，购房者仅需支付定金10万元，再由第三方提供的免息借款100万作为首付，100万借款可分期60个月，期间免息。

只不过缙悦花园的营销算盘还未打响，旗下合计522套住宅及48套商业的房源便遭到深圳住建局的“区局锁定”。根据状态解释，“区局锁定”指房屋处于限制状态或开发商存在违规行为，导致售房系统被区局锁定。

房源突然全部“被锁”不久后，信城缙悦花园于官方公众号发布声明称，市场上有通过网络等渠道发布关于项目首付分期等不实信息误导购房者，并指出其在销售过程中不会有关于首付分期等不实行为。

《严正声明》发布的第二天，深圳市房地产中介协会发布关于警惕“零首付”购房风险的郑重提示的公告，其中同样指出了推出的“零首付购三房”活动已被叫停，且推出“0首付”的住宅新盘房源均已被锁定。

有业内人士向观点新媒体表示，“低首付”甚至“0首付”、“分期首付”促销是如今深圳不少滞销楼盘的惯用手短，项目推出了低首付优惠发酵后，开发商便会跳出“辟谣”，甩锅给中介及销售端。项目博得流量的同时，房源热度上来从而带动去化，承诺的低首付活动仍可在灰色地带操作。

透析缙悦花园两次围绕首付开展营销背后的原因，一方面的确为受困楼市行情疲弱，项目销售滞缓，开发商资金压力陡增；另一方面也跟项目自身区位窘况相关。

缙悦花园虽处于龙岗中心区板块，但也已经临近东莞界，附近为工业园区，居住环境较差、相关配套距离较远。此外，深圳去年热销楼盘同一共性“价格倒挂”，该项目也没有优势。

根据深圳市房地产信息平台数据，截至2月20日，缙悦花园去年3月取得预售的1栋一、二、三单元累计522套住宅已完成去化395套，去化率75.67%；而7月份取证的项目2、3、4栋累计490套住宅仅销售18套。

两次因低首付营销而引发风波的缙悦花园，背后开发商信城集团困在了低首付的去化道路中。据观察，该公司高管均曾任职万科，另外中国信达（香港）控股有限公司还持有37%的股权。