清盘呈请聆讯再度延期 祥生债务窟窿仍待补

2022年9月份接获清盘呈请后，祥生迎来呈请聆讯的再度短暂延期。

2月7日晚间，祥生控股集团披露公告称，在近期的大法院聆讯中，大法院下令将呈请聆讯进一步押后至2023年2月28日，以便进一步拟备专家证据。

其表示，将于必要时另行刊发公告以知会本公司股东及潜在投资者呈请的任何重大进展。

据悉，2022年9月22日祥生接获申万宏源策略投资（香港）有限公司针对该公司就未偿还财务责任约5000万美元，向开曼群岛大法院提呈日期为9月16日的清盘呈请。

之后，10月20日，大法院下令将呈请聆讯延期至了今年1月25日。

来龙去脉

据了解，祥生是因为一笔5000万美元债务未偿还而遭债权人提交清盘呈请。

债权人主要寻求两方面诉求，包括根据开曼群岛公司法（2022年修订版）第92（d）条将祥生控股清盘，以及委任共同清盘人。

公告中提到，倘若最终因呈请而清盘，则根据开曼群岛公司法第99条，清盘开始日期后就公司直接拥有的财产作出的任何产权处置、任何股份转让或公司股东地位的任何变更将属于无效，大法院授出认可令则作别论。

倘若呈请其后被撤销、驳回或永久中止，则于开始日期或之后作出的任何有关产权处置、转让或变更均不会受到影响。

面对如此利空消息，祥生当即表示，将极力反对呈请。

祥生并非个例，受普遍的流动性危机的影响，中国恒大、大发地产、花样年、福晟国际、天誉置业、融创中国、佳源国际、新力控股等先后接获清盘呈请。

其中，祥生这笔债务是继恒大、花样年之后额度最大的。

有观点称，虽然呈请人不一定能对公司进行清盘，但会对公司股价、资产处置计划产生较大影响，并进一步增大偿债压力。

而在收到清盘呈请之前，祥生便已暴雷，只是还一直出售手头资产进行自救。

2022年1月份，惠誉与穆迪两家评级机构就先指出过祥生控股的流动性风险。3月份，祥生披露1200万美元于2023年到期的12厘优先票据宽限期已届满，而未于届满前支付利息。

2022年中报显示，祥生控股期内并未偿还分别于2022年1月、3月及6月到期若干优先票据本金2.19亿美元（相等于14.73亿元人民币）及利息2250万美元（相等于1.51亿元人民币）。因此，优先票据及计息银行及其他借款合共68.62亿元已违约或交叉违约，并须按要求支付。

与此同时，祥生业绩也大幅下滑，2022年上半年归属集团权益合约销售额为154亿元，较去年同期大幅下降69%；收益总额84.62亿元，较去年同期下降46.8%。

一边是债务压力，另一边是业绩倒退，这家浙系房企迎来了它的“滑铁卢”。

究其原因，则和它曾采用“高周转+低线城市”的模式紧密相关。

资料显示，祥生曾激进扩张，销售额从百亿元到千亿元只用了三年，对比之下，碧桂园用了六年，恒大、万科用了五年，而因高杠杆而暴雷的泰禾用了四年。

在上市方面，祥生从递表到成功上市，也只用了不到半年时间。

激进扩张为祥生留下了高负债的后遗症，2017年，祥生净负债率高达1380%。2018-2020年，净负债率分别为740%、360%、136%。

值得注意的是，2022年中报显示，在扩张期结束时，祥生权益土地储备大多数位于长三角三四线、甚至是五线城市，一二线城市的土地储备占比仅3成左右。

由于对三四线项目打折销售等原因，2021年和2022年上半年祥生均出现亏损。

偿债之路

2022年半年报还提到，债务及现金情况均反映存在可能对祥生控股持续经营能力构成重大疑问的重大不明朗因素。

据悉，截至6月末，祥生的净资产负债比率由2021年底153%增至168%；有息负债为290.08亿元，较2021年年末下降约15.6%；现金及银行结余约为50.67亿元，较2021年末下降约40%。

银行及其他借款总额、优先票据及公司债券为290.09亿元，其中161.72亿元将在未来12个月内到期偿还，而祥生的现金及现金等价物为14.72亿元。

就此来看，祥生手中现金完全不足以覆盖未来一年内到期的债务。

据统计，祥生还存续有3只美元债，其中两只在2023年1月17日到期，一只在2023年8月18日到期，总的余额约为4.2亿美元，票面利率均在10%以上。

截至目前，祥生并未发布偿还债务的公告，市场上也没有传出还债的消息，但已有的行动表明，祥生正在积极寻求自救。

就在接获清盘呈请后不久，9月28日，华润万象生活发布公告表示，全资附属公司创润发展有限公司拟收购祥生旗下诸暨祥生全部股权及浙江祥生2%股权。完成收购事项后，诸暨祥笙、浙江祥生以及浙江祥生的附属公司将成为华润万象生活间接全资附属公司。

该次交易对价暂定为10.37亿元，这并非最终价格，最终价格要待双方厘定并最终协议。

11月17日，祥生发布公告表示拟出售杭州春园健康养老服务有限公司和安吉三特田野牧歌旅游开发有限公司股权及应收账款，总成交价2.15亿元。

交易的买家均为杭州景陆企业管理合伙企业，大股东为浙旅盛景资本投资有限公司，持股比例97.72%，背后则是浙江省国资委。

经粗略统计，祥生2022年内累计对外售出超过17亿元资产。

随后，祥生在11月28日退掉了杭州的大学城北项目地块，该宗地为祥生在2021年5月份杭州集中供地时以26.12亿元竞得的杭钱塘储出[2021]1号地块，即下沙大学城北单元JS0603-03地块，自持比例13%。是当时钱塘区出让的7宗地块中，下沙区域唯一一宗溢价封顶+自持的地块。

除了资产出售和退地，祥生还在10月份等到了由绍兴市人民政府主导成立的房地产纾困稳保产业基金，将有7亿元注入了祥生诸暨的“城市之光”项目。

但对于祥生来说，这一切稍微显得有些杯水车薪。

最新公开的业绩显示，祥生销售还未恢复，2022年归属该集团合约销售总额约为236.91亿元；归属集团合约建筑面积约为175.56万平方米；合约销售额同比下降约70.51%。

此次清盘呈请后续并不明朗，虽然诸多纾困手段都已经既出，但祥生的偿债之路似乎还看不见终点。