远洋新目标 15.8亿加码收购济南商住地的权衡

 远洋集团城市深耕再落子。

2月8日，远洋集团发布公告表示，透过山东产权交易中心完成竞投程序后，集团全资附属公司与山东德天置业有限公司订立产权交易协议。

山东德天置业已同意出售目标公司山东德天嘉业置业有限公司的全部股权及卖方贷款，总代价约人民币15.84亿元，其中人民币1元为目标公司全部股权的代价，其余为卖方贷款。

目标公司山东德天嘉业置业有限公司为一家国有企业，主要资产为位于济南市北湖核心区的土地，总占地面积为13.75万平方米，总建筑面积约为53.46万平方米，作住宅及商业用途。

于2022年12月31日，山东德天嘉业置业未经审核负债净值约为人民币3,112,000元（约311.2万元）。收购事项交割后，该公司将成为远洋集团全资附属公司，财务业绩也将并入远洋集团的财务报表。

远洋集团表示，收购事项将使集团能够收购目标公司的土地使用权，拟于该土地上开发住宅及商用物业以供销售。

鉴于该土地的位置及指定用途，远洋集团董事局认为，收购事项为集团提供良机，以增强其于济南市的份额以及其投资组合及土地储备，为股东带来更多投资回报。

薄利深耕

企查查股权穿透后，目标公司由济南城市建设集团有限公司持股100%，而后者为有限责任公司（国有控股），并由济南市人民政府国有资产监督管理委员会、山东省财欣资产运营有限公司分别持股持股91.852%、8.148%。

从持有资产情况来看，目标公司持有北湖核心区A-3、A-4、A-5、B-6四宗地块，均位于济南市天桥区滨河新区核心区，为2021年9月通过挂牌方式底价竞得，四宗地总成交价约14.99亿元。

此次收购山东德天嘉业置业全部股权及贷款前，远洋集团已在该地有所布局。

观点新媒体查阅相关资料，距离北湖核心区约两三公里处，是远洋的另一处聚集地。

早于2020年4月，远洋以网上挂牌方式底价竞得济南天桥区边庄片区A、B、C、E四宗地块，成交金额约12.92亿元，总土地面积约8.93平方米。其中，边庄片区地块E为商务金融用地，另三宗为城镇住宅用地。

从大的区位上来看，边庄与北湖片区同属天桥老城区。当地媒体报道称，3宗居住用地中，A地块、B地块主要为安置房，C地块为对外销售；商业地块未来或将建设小型商业综合体项目。2021年初首开的远洋湖印都会正是在此区域。

图：远洋集团近年在济南天桥区拿地情况

数据来源：公开资料、观点指数整理

2021年3月，远洋集团以底价约12.33亿元竞得济南市天桥区北湖核心区西侧片区地块A，总占地面积约11.56万平方米，建筑面积约25.5万平方米。

该项目即为后来的“远洋明湖之光”，2022年11月项目城市展厅开放，并开始意向登记。这也意味着，继远洋湖印都会之后，天桥区北湖片区迎来远洋的第二个项目。

但据了解，无论是边庄片区还是北湖核心区，项目大多为半安置半商品房，盈利空间不算太大，主要面向刚需人群。

据公开资料，自2015年北湖片区柳云社区开启拆迁以来，北湖片区的整体拆迁开始铺展开来。截至2022年11月，北湖片区已经基本拆迁完毕，总共拆出了3399亩。

附近楼盘有海尔云世界、绿地新里璞园、海信九麓府、金地湖城风华、万科金色悦城·新著、中梁云山和院、万科北宸之光、力高·君逸府等，其中大部分同样为刚需或刚改盘。

远洋集团北湖核心区安置房项目由远洋集团旗下山东远宏投资置业有限公司投资建设，坐落于济南市天桥区北湖板块占地173亩，建筑面积约58.2万平米，总投资36亿元。

截至2022年3月，远洋集团同时在天桥区开发的边庄、北湖核心片区项目，整体占地约600亩，总建筑面积约200万平米，涵盖民生安置、高端生态住区、商务办公集群、国际时尚商街四大产品业态。

商业空间

远洋此次收购山东德天置业所获得的四宗地块中，A-4、A-5均为北湖片区村民安置地块（涉及7个村居）。

公开信息显示，竞得人须在A-4地块内提供全部住宅安置房源用于村民安置，其中地上建筑面积约16.52万平方米、由济南城市建设集团按照6819元/平方米价格回购，地下建筑面积约8.26万平方米、按照3350元/平方米价格回购。

在A-5地块内提供全部住宅安置房源用于村民安置，其中地上建筑面积约11.01万平方米、由城建集团按照6819元/平方米价格回购，地下建筑面积约5.30万平方米、按照3350元/平方米价格回购。

此外，按照天桥区政府及济南城市建设集团要求，项目竞得人须承诺引入下述产业：B-6地块内引入一家主营大数据技术和数字经济产业发展的中国大数据高新技术企业，并在项目建成后设立全球数字安全创新中心。

远洋在环渤海区域核心城市的又一次落子，是对城市的深耕。

另一方面，基于远洋在济南天桥老城区这一重点区域的规模化布局，后续各项配套显然更值得观察。

北湖核心区B-6地块、北湖核心区西侧片区地块A及边庄片区地块E，不仅将进一步完善远洋住宅的商业配套，面向周边刚需及刚改人群的商业前景也具有一定空间。

相关公示信息显示，2022年4月，边庄片区村民安置地块A项目、边庄片区地块E项目一期、二期分别于济南市自然资源和规划局批前公示。5月，边庄片区地块E地块项目一期、二期分别于济南市自然资源和规划局批后公示。

据建设工程规划许可批后公示牌显示，项目一二期均位于顺河高架桥以东，水屯路以西，北园大街以北；建设单位为山东远泉置业有限公司。

一期规划1栋高层建筑，塔楼为办公，裙房为商业并在该建筑内配建配套设施用房。二期规划1栋高层办公建筑，并在该建筑内配建配套设施用房。示意图显示，一二期建筑之间，有一处市政绿地。

在前不久远洋发布的2023年1月销售情况中，截至1月30日，远洋济南项目群在售项目均实现提前超额完成集团指标。

其中提及，远洋湖印都会为北湖区域销冠项目，远洋明湖之光自2022年年底开盘以来，同样销领北湖。

更早些时候，2022年10月23日至2023年1月10日，远洋集团项目远洋湖印都会三个批次房源提前完成交付，交付房源逾1300套，一次交付率100%。