富力旧改又一年

富力2022年波折不断。

由于大量债务临期，新增融资受阻，习惯于不断出售资产、组织债务谈判会议，而大股东多次提供资金援助，极力维持企业正常运转。

同时，受行业下行和公司信用下降等多方面影响，销售持续承压。

2022年，富力地产总销售收入约人民币384.3亿元，同比减少68.03%；销售面积达约285.1万平方米，同比减少69.72%；但销售均价有所上升，2022年录得1.35万元/平方米，与2021年同期1.27万元/平方米相比，上升6.3%。

项目层面来看，富力依然努力维持着正常的开发节奏，如广州陈田村、茅岗路以西、笔村等旧改项目，从“富力城市更新集团”微信公众号公布的信息可以看出，这些项目节后复工动作迅速。

但亦有一些项目复工进程缓慢。

据了解，太原富力天禧城于2022年4月30日在当地住建局督促下正式复工；而在9月9日太原规自局签发的《督促开发通知书》中，富力龙堡社区城改地块出现在名单当中。

这也意味着，现阶段富力在旧改项目的推进上有一定取舍。

目前富力在售的旧改转化项目，广州黄埔区的富力南驰富颐华庭是开盘时间较长、热度较高的一个。

而富颐华庭的表现，或许也是富力旧改这一年的缩影。

销售与定价

富颐华庭是富力目前主要在售的项目之一，2022年上半年该项目实现销售36.9亿元。同期，富力公告的总销售收入为265亿元，即富力南驰富颐华庭占富力上半年销售总额的13.9%。

据了解，该项目近一年成交1300余套，年内5次获批预售，新增货量1380套，建筑面积15.75万平方米，前四批次项目约75%的套数完成网签。

另外，富力南驰富颐华庭在国庆期间加推R8栋，149套105-135平的改善型三至四房产品，在一个月时间里完成全部去化。

观点指数认为，富力南驰富颐华庭去化较快的原因有二。

一方面，该项目位于广州老黄埔板块，板块内新房供应紧缺。目前同一板块内在售新盘仅一个，为中洲紫轩；近年其他新开盘项目则有五矿招商·鹭山府，但上述两个项目体量都不大，前者规划建面5.4万平方米；后者规划建面约7.3万平方米。

根据此前公布的规划，富力南驰富颐华庭所在的茅岗路以西片区旧改规划总建面约230万平方米，其中融资区地块建筑体量93.9万平方米，住宅部分建筑面积80.1万平方米。以该项目2022年供应的住宅面积计算，该项目土地储备可保证5年的销售。

而且，一路之隔的茅岗路以东片区旧改项目虽然被列入广州2022年度城市更新计划，但目前正在规划复建，距离产品入市还有一段时间，在该项目完成转化前，富颐华庭会是板块内最热门的项目。

另一方面，富力南驰富颐华庭维持着价格的竞争优势，保证项目平稳销售。据了解，该项目首次开盘时间为2020年9月，推出建面约100-140平方米三至四房产品，均价5万元/平方米。

开盘近一年后，2021年下半年，富力南驰富颐华庭的销售均价曾上涨至5.5万元/平方米，彼时主推产品为77-140平方米的二至四房；但由于销售下行，富力亦调整了定价策略。

2022年年初，富力南驰富颐华庭推出全新组团R组团，首开R21-R22栋，推77-140平方米的住宅产品，销售均价回调至5万元/平方米。

竞品方面，公开信息显示，目前中洲紫轩在售产品主要为150平方米以上大户型五房轻奢住宅，销售均价为5.2万元/平方米，而富力南驰富颐华庭则以140平方米以下实用户型为主，平均单价相较而言更低。

富力南驰富颐华庭周边挂牌的二手房源有金碧世纪花园、五矿招商鹭山府、保利学府里等，这些项目目前挂牌价4.14-5.24万元/平方米之间，其中地理位置最近的金碧世纪花园平均挂牌价也超过5万元。

由此可见，富力南驰富颐华庭目前定价处于较低水平，较周边房源具备竞争力。

旧改与转化

富力在广州另一个重要的旧改项目亦已开盘，即白云区陈田村旧改项目，案名定为“富力富云山”，项目总规划200万平方米，首开推120-180平方米3-4房户型。

由于项目位于白云山下，因此定位为高端豪宅项目，目前销售均价约8万元/平方米。

阳光家缘数据显示，自2022年8月初获得预售证以来，富力富云山网签套数仅25套，网签率约11%，首开遇冷。

观点指数认为，富力富云山销售不佳的主要原因在于市场竞争大。目前，白云山附近新货不断，在售项目方面，富力富云山南边有中国铁建西派云峰，北边有新世界云耀。

其中中国铁建西派云峰与富力富云山竞争关系更直接，两个项目均位于广外北校区西侧，目前中国铁建西派云峰在售142-206平方米大平层户型，在产品方面中国铁建西派云峰更高奢一些，销售单价亦高于富力富云山。

新世界云耀距离富力富云山直线距离超过3公里，但客群定位同样覆盖高收入人群，在售产品建面涵盖100-170平方米。另外，新世界云耀是岭南新世界的其中一个组团，依托岭南新世界的配套设施，新世界云耀的居住氛围更加浓厚。

富力富云山周边亦有不少待售项目，包括正在筹备入市的中海麓府，以及越秀在2021年首批集中供地中拿下的正在施工的永泰客运站地块，这些项目在未来将继续给富力富云山带来竞争压力。

富力富云山需要发挥旧改项目的优势，通过完善配套、产品差异化、价格竞争等方式，方有机会在激烈的竞争中脱颖而出。

另外，富力在售的旧改转化项目还有富力新城，该项目是黄埔笔村旧改所转化的项目，于2019年12月首次入市。目前富力新城累计取证套数1272套，建筑面积12.4万平方米。

从项目表现来看，销售并不乐观，最近一次开盘时间为2021年12月，推出二期T2、T3栋，合计346套，首开去化约三成；截止到2022年12月29日，完成网签132套，网签率38.2%，与同在黄埔区的富力南驰富颐华庭相比，富力新城去化速度较慢；另外，该项目2022年并未获取新的预售证。

目前，富力在广州的签约旧改项目超过10个，除上述已转化项目外，花都田美村、荔湾海中村亦是富力十分重视的项目。

但富力旧改面临一定“被瓜分”的压力。

2022年8月31日，富力地产和招商蛇口同时公告称，双方拟就华南区域城市更新项目进行合作；此后的9月，双方与中信证券及中国华融签署合作框架协议，为富力开拓融资新渠道。

富力认为此举“将有助于实现集团华南区域城市更新项目价值释放，缓解集团流动资金压力”。

不过，招商蛇口采用“一事一议，成熟一个，合作一个”的原则，富力仍需要承担许多前期开发责任，而招商蛇口更多将参与成熟项目的开发。

“回归”的住开

流动性困境出现后，富力不断变卖资产换取现金流，以维持企业运转，包括甩卖万达酒店资产包、拿出广州物流园项目抵债、出售英国伦敦物业项目等。

从富力出售项目的情况来看，物业类型以商业地产为主，包括写字楼和酒店等。

其中，写字楼以关联方交易方式成交，或以短期融资目的为主，如将海口大英山新城市中心区B18地块物业转让予力量发展，而力量发展的背后有富力执董张力的身影。

伦敦Vauxhall Square项目则在两次转让协议中都附带了回购协议，其中与远东发展的交易已经完成了回购，转让与回购之间的间隔大约是6个月；2022年10月再次转让该项目时，则将回购周期拉长至了9个月。

另外，较早脱手的广州国际机场富力综合物流园则是工业物流类的项目。事实上，工业地产并不是富力的主要业务，三道红线降档时便已经考虑转让该项目。2020年9月，黑石获得了该项目70%的权益。

住宅项目方面，富力不少项目仍然顺利开工。

一方面，富力的发展项目以旧改项目为主，旧改项目即使在停工期间依然需要承担临迁安置费等支出，尽快复工才有利于项目节约成本；另一方面，富力如今已很少在公开市场拿地，此前管理层曾表示，2021-2022年的任务是转化大约400万平方米旧改土地，不难理解，未来旧改将继续成为富力的业务重心。

同时，由于富力持有大量旧村改造项目，住宅开发将是其中最重要的部分，物流、商办、酒店等业务的规模则有可能进一步缩小。