2022年度房地产企业销售表现

2022年，房地产行业销售下滑明显，楼市增长乏力，前100房企权益销售金额同比减少45.1%。

头部房企的销售景气程度高于其他企业，与前100房企平均水平相比，前20房企销售下滑幅度减少了23.5个百分点。

年内房地产政策频繁出台，利好不断。

四季度，“金融16条”出台，行业“三箭齐发”，民营企业债券融资范围扩大、股权融资措施优化，碧桂园、雅居乐、新城发展、中原建业等8家房企通过股权端进行融资超过148亿港元，缓解了部分流动性压力。

土地市场方面，热度下降、成交下行，22个重点城市集中供地成交总额高于2021年的城市只有5个，部分城市同比跌幅超过80%。

就企业拿地情况来看，2022年在公开市场上积极拿地的民企较少，大多为央国企和地方城投企业，当前拿地销售比不超过40%的规则，对于房企仍有指导意义。

企业论衡

关键词：销售下滑、市场分化、保交付

观点指数发布的“2022年1-12月房地产企业销售表现”研究成果显示，前100房企实现权益总销售金额5.02万亿元，同比减少45.1%，累计增速较1-11月收窄1.3个百分点。

数据来源：观点指数统计及整理

12月单月，前100房企实现权益总销售金额5261亿元，环比增长22.6%，但对比2021年同期减少29.9%。

2022年楼市销售下滑明显，楼市增长乏力，部分房企下调了销售目标，但仍未能达成目标。

年中、“金九银十”等节点促销可在短期内提升销售，但难以获得长期成效。在新发展模式和调整下，行业规模下降是不可避免的趋势，房企需要提升管理能力和投资分析能力，以适应行业形势的变化。

从头部房企来看，1-12月前20房企实现权益销售金额30095亿元，同比下降30.7%。其中，前三的房企碧桂园、保利发展和万科分别录得权益销售金额3475亿元、3068亿元以及2731.5亿元，同比分别下降37.7%、15.6%和33.1%。

头部房企的销售景气程度高于其他房企，与前100房企平均水平相比，前20房企销售下滑幅度减少了23.5个百分点。

12月前20房企实现权益销售金额3319亿元，同比下降21.6%，环比上升32.7%。

数据来源：观点指数统计及整理

观察2022年房企权益销售区间分布情况，13家房企突破千亿门槛，比2021年减少14家。

权益销售规模超过3000亿元的企业有2家，与2021年相比减少4家。权益销售位于2000-3000亿元的房企数量为3家，与2021年相比减少1家。

另外，权益销售金额处于100-500亿元之间的房企数量，较上年增加15家；权益销售金额位于100亿元以下的房企亦增加了15家。

数据来源：观点指数统计及整理

销售均价方面，12月前100房企录得总销售面积4671万平方米，销售均价为1.63万元/平方米，环比下降1.5%，同比上升11.3%。

在促销售和抓回款的同时，交付亦成为行业2022年的任务重心之一。

房企也积极公布交付数据，根据公布的信息，2022年碧桂园将交付约73万套房源；亦有房企在年关之际提前交楼，维护企业信誉。

宏观印象

关键词：支柱产业、三箭齐发、新发展模式

行业转机，房地产业向新发展模式过渡

2022年以来房地产行业政策保持“稳健”为先的基调，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。

在此背景下，政策逐步显现出支持房地产行业持续健康发展的趋势，年内关于保障住房的刚需、优化商品房预售资金监管、实施差别化住房信贷政策、稳定房地产开发贷款投放等各方面的政策陆续出台，并重申房地产行业仍是国民经济的支柱产业。

年内房地产政策频繁出台，利好不断。一季度，支持购房者合理住房需求是政策重心。在因城施策的环境下，一些城市的住房政策逐渐向多孩家庭倾斜：一方面，多孩家庭购房首付比例下调；另一方面，公积金贷款额度提升、首付比例下降。

二季度，优化商品房预售资金监管及差别化住房信贷政策落地，包括放宽商品房预售资金监管比例、超出监管账户内重点监管额度以外的资金可以提取等。

央行、银保监会《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》中提及，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点。不少城市及银行迅速跟进落实该政策，提振市场信心。

三季度，“保交付”成为房地产行业最重要的关键词。银保监会曾表示，千方百计推动“保交楼”，依法保障金融消费者合法权益。在此过程中，“地产纾困基金”和“保交楼”专项借款配套融资发挥着重要的作用。

四季度，对房地产企业的金融支持成为最大亮点。“金融十六条”出台，行业“三箭齐发”，民营企业债券融资范围扩大、股权融资措施优化。

需求端政策继续宽松，宁波、成都等城市收窄限购范围、降低购房门槛，东莞、佛山则相继全面取消限购政策，广州近日发布“不动产登记便民暖企十二条”，提出将加快不动产交易的登记效率。

另外，重申房地产是国民经济的支柱产业，未来政策方向将努力改善行业的资产负债状况，引导市场预期和信心回暖。

12月15日至16日举行的中央经济工作会议提及，支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题，探索长租房市场建设。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。过程中，摆脱多年来“高负债、高杠杆、高周转”的模式，是十分重要的一环。

行业扫描

关键词：触顶回落、金融支持、收并购

市场规模触顶回落，前11月销售11.7万亿

2022年商品房销售出现较大程度下滑，各大城市不同程度地受到疫情干扰，出现短期停摆。疫情管控措施放开后，预计2023年市场运行将会更加平稳；另一方面，刚需和改善性需求突出，市场预期向好。

国家统计局数据显示，1-11月全国商品房销售金额累计11.7万亿元，同比下降26.6%；累计商品房销售面积12.1亿平方米，同比下降23.3%。

数据来源：国家统计局、观点指数整理

单月来看，11月单月全国商品房销售金额9816亿元，同比下降32.2%，环比上升3.8%。

2022年以来，单月商品房销售额同比跌幅处于14.2%至46.6%之间，其中，跌幅最大的4月份处于上海、北京等重要城市的疫情高峰期；跌幅最小的是9月份，主要原因在于2021年同期处于销售下行期，基数较小。

数据来源：国家统计局、观点指数整理

销售均价方面，2022年商品房销售均价同比明显下降，但从全年走势来看，由于政策利好不断，下半年商品房均价呈现一定程度回升。

数据来源：国家统计局、观点指数整理

根据国家统计局数据，11月全国商品房销售均价9785元/平方米，同比下降4.3%，单月全国商品房销售均价同比变动幅度在4.3%至10.8%之间。

施工方面，受销售下行影响，新开工面积下滑，未来供应将减少。

国家统计局数据显示，1-11月全国房屋新开工面积11.2亿平方米，累计同比下降38.9%，降幅较1-10月扩大1.1个百分点。

数据来源：国家统计局、观点指数整理

单月来看，11月房屋新开工面积7910万平方米，环比下降11.7%，同比下降50.8%，同比跌幅扩至年内最大，主要受“年末结算”期影响较大，资源向竣工交付方面倾斜。

1-11月，全国房屋竣工面积5.8亿平方米，累计同比下降19%，降幅与1-10月相比基本持平；11月房屋新开工面积9144万平方米，环比上升60.8%，同比下降20.2%。

数据来源：国家统计局、观点指数整理

竣工方面受“保交付”政策及相关资金支持，全年维持与往年相同节奏，降幅远小于新开工方面，预计未来仍保持较高水平。

到位资金方面，国家统计局数据显示，2022年1-11月全国房地产开发投资实际到位资金完成额为20.9万亿元，累计增速同比下降18.8%，较1-10月增速下降1.2百分点。

数据来源：国家统计局、观点指数整理

单月来看，年内房地产投资实际到位资金呈现下行趋势，同比跌幅持续扩大。其中，定金及预收款是房地产投资的主要来源之一，也是年内跌幅最大的科目。

数据来源：国家统计局、观点指数整理

从国家统计局公布的数据来看，1-11月份，房地产投资资金中国内贷款、自筹资金、个人按揭贷款、定金及预付款的实现额分别为15823亿、48994亿、21870亿、44601亿元，同比增速分别为-26.9%、-17.5%、-26.2%、-33.6%，11月各项资金来源同比跌幅均超30%。

数据来源：国家统计局、观点指数整理

自筹资金、定金及预付款在目前的房地产投资中占有较大比重，但到位资金的减少影响了房地产企业在土地购置、房屋施工等方面的铺排。

因此，近期针对房地产企业的融资支持可一定程度上缓解企业的资金需求。

“春天”将至？上市房企增发配股融资不断

政策放松之下，房企外部融资渠道恢复，在当前推动防范化解优质头部房企风险，改善头部房企资产负债状况的趋势下，一方面，出险房企的资金困境获得更大程度的改善；另一方面，头部房企将迎来更多发展机会。

就融资方面而言，A股上市房企纷纷宣布拟筹划非公开发行股票募资，包括保利发展、世茂、绿地控股、招商蛇口、华夏幸福等房企发布了定增计划，其中保利发展拟募资金额超过100亿元；万科是A股为数不多计划配股的房企，拟配发新股数量不得超过已发行的H股数量的20%。

港股上市房企则主要以配股方式融资，碧桂园12月已进行两次配股，融资金额远超同期增发的其他房企，显现出头部房企在融资宽松环境下的优势。

据观点指数统计，近期碧桂园、雅居乐、新城发展、中原建业等8家房企通过股权端进行融资超过148亿港元，缓解了部分流动性压力。

另外，出售资产仍是年内房企重要的资金筹措方式，但从收并购实现的情况来看，受市场回暖缓慢、房企流动性压力难消等因素影响，房企之间的收并购项目推进难度较大，年内主要收并购事件包括中海地产收购世茂、雅居乐广州亚运城项目股权，滨江收购阳光城浙江永康项目等。

另外，雅居乐折价超六成出让重庆地块予首创城发；中天金融（较起始价格）折让超五成出让中天城投予佳源国际，但该交易最终并未完成。

值得注意的是，资产管理机构在2022年的房地产收并购中表现活跃。

相关公告显示，截至10月末，中国华融正在推动中的房企纾困项目16个，可保障近2.3万套商品房按期交付；信达资管携手信达地产参与了中南建设、康桥集团、佳兆业等多个房企的保交付纾困救助，国庆前后，信达首个纾困项目广州南沙“悦伴湾”成功落地。

土地观察

关键词：供需减量、底价成交、以销定投

土地成交腰斩，前11月土地成交7591亿元

土地市场方面，由于土地市场热度下降、成交下行，2022年集中供地频次增加，呈现常态化趋势，土地市场出让高峰主要出现在下半年，与往年走势类似，但总成交额跌幅较大。

数据来源：国家统计局、观点指数整理

根据国家统计局发布的数据，1-11月全国土地成交价款7591亿元，同比下降47.7%，降幅较1-10月扩大0.8个百分点；11月单月土地成交价款1530亿元，同比下降50.8%，环比上升47.6%。

数据来源：国家统计局、观点指数整理

另外，尽管下半年土地成交缓慢抬升，但失速依然明显，7月、8月、9月、10月同比增速分别为-33.4%、-41%、-55.4%、-59.9%；7-8月跌幅放缓的主要原因在于上年同期土地出让规则调整，土地成交规模较小。

1-11月，全国土地购置面积8455万平方米，同比下降53.8%；11月单月土地购置面积1023万平方米，同比下降58.5%，环比上升4%。前11月土地购置面积同比降幅继续扩大。

数据来源：国家统计局、观点指数整理

具体到22个集中供地重点城市，由于集中供地规则在不同城市的落实过程中呈现分化，2022年各城的供地进度不一。

其中，长春、沈阳年内仅举行两批次集中供地，截止12月25日，完成三次集中供地的城市有5个，完成四次集中供地的城市有11个，包括4个一线城市，完成五次集中供地的城市有4个。

由于2022年参与集中供地房企仍以央国企和地方城投企业为主，土地供应端针对性作出调整，包括适当调整土地出让价格，允许以银行保函作为参拍保证金等，保护企业的参与意愿，维持土地市场的平稳发展。

具体来看，一线城市集中供地较为平稳。同时，第四批集中供地中广州、深圳推出的政策性住房用地吸引众多房企参拍，政策性住房用地通常地块面积小、起拍总价低，对成交总额的贡献不大，但对于丰富住房供应的类型具有重要意义。

分时段来看，一线城市集中供地高峰主要是7-8月的第二批次和9-10月的第三批次，土地成交总价和溢价率都相对较高。

另外，第四批次供地各城挂牌土地体量均出现下降，但土地质量并未下降，如北京挂牌3宗朝阳区地块均以封顶价成交；广州亦抛出了天河区、海珠区的三个地块。

分时段来看，一线城市集中供地高峰主要是7-8月的第二批次和9-10月的第三批次，土地成交总价和溢价率都相对较高。

另外，第四批次供地各城挂牌土地体量均出现下降，但土地质量并未下降，如北京挂牌3宗朝阳区地块均以封顶价成交；广州亦抛出了天河区、海珠区的三个地块。

就企业拿地情况来看，2022年在公开市场拿地积极的房企中，民企主要是滨江集团和龙湖集团；其余企业大多为央国企和地方城投企业。

以全口径销售金额和全口径新增土储金额计算，截至11月末，多数房企拿地销售比均在40%以内，其中保利发展、中海地产、华润置地和建发房产拿地销售比接近40%。

观点指数认为，当前拿地销售比不超过40%的规则对于房企仍有指导意义。

但有一些例外，滨江集团前11月拿地销售比超过40%达到47%，越秀地产更是达到了51%，但考虑到12月可能出现企业停止拿地和销售翘尾的情况，上述企业的拿地销售比有机会在全年结束前出现下降。