高进低出、长收短付 长租公寓套路房东租客

时代周报记者：蔡颖

先去住建局登记，再到公安局报案，最后咨询律师，近一周来，林欣（化名）一直为租房维权的事情四处奔波。

今年 6 月 10 日，在杭州工作的林欣通过杭州适享科技有限公司（下称 " 适享 "），租下了滨江区的一套两居室。

" 当时适享提供四种付款方式，其中年付的方式最便宜。租金可以降至 2600 元 / 月，算下来年付租金便宜了将近 4000 元，确实挺诱人。"9 月 4 日，林欣向时代周报记者表示。由于价格便宜，于是自己凑足 3.5 万一次性付给适享，没想到住了仅两个月就出事了。

"8 月 30 号，房东主动联系我，说从 8 月份开始，未收到该公司的租金，这时候我才得知，适享跑路了。" 林欣说道。

事实上，林欣的情况仅是国内房屋租赁市场乱象的冰山一角。8 月，成都、杭州等城市连续爆发多起长租公寓企业诈骗跑路事件，数以万计的房东和租客受骗。

9 月 7 日，乐乎公寓创始人罗意向时代周报记者表示，需要严打此类机构，不然劣币驱逐良币的现象会在长租行业发酵，今年春天听说不少原正规长租机构的离职人员堕入这种挣快钱的 " 魔道 "。这些乱象不严打，房东、租客被坑骗的日子就不会有尽头，正规从业机构就需要长期为这种恶行 " 背锅 "。

新一轮集中爆雷

今年上半年，突如其来的疫情让多家中小型长租公寓陷入经营困境。8 月，长租公寓行业又出现新一轮集中爆雷。

在杭州，长租公寓 " 友客 " 于 8 月 27 日传出爆雷，两天后，杭州另一家长租公寓杭州巢客遇家科技有限公司（下称 " 巢客遇家 "）也同样爆雷。

在成都，多达十几家包租公司失联，疑似卷走房租跑路。

" 从 8 月开始，成都有十多家长租公寓包租公司都跑路了。" 王希（化名）是成都巢客的一名租客，9 月 4 日，他告诉时代周报记者，" 我在巢客住了一个多月，8 月底被房东赶出来，有不少租客跟我的境遇相同。"

9 月 2 日，王希在维权群里收到一份爆雷长租公寓名单。根据名单内容，海南每天房屋租赁有限公司成都分公司、成都乐租丛林公寓管理有限公司、成都宜尚家居房屋租赁有限公司、成都小北房地产经济有限公司等 12 家租房中介公司已 " 跑路 "。

名单最后也做出了相应提醒，" 请有租这些公司的业主及时到派出所备案。"

事实上，受到损失的不仅有租客，还有房东。

今年 5 月，陈先生将自家位于杭州西湖区的一间 66 平米的房子委托给巢客遇家出租。双方约定月租金为 4500 元。

最开始的 3 个月，巢客遇家会按时支付租金，而在 8 月，陈先生就未收到该公司的租金。随后，陈先生同一众业主奔到该公司，才发现巢客遇家已人去楼空。

事实上，不只是杭州和成都，重庆、长沙、广州等地，近期也相继曝出长租公寓平台失联、关闭的消息。

据时代周报记者不完全统计，8 月，全国有近 20 家长租公寓爆雷。

" 我在重庆渝北这边的律师事务所上班，在今天一天就接待了四拨咨询，全是咨询长租托管公司跑路的事情。"9 月 4 日，一位房地产律师告诉时代周报记者。

天眼查专业版风险数据显示，据不完全统计，我国约有 22% 的长租公寓相关企业存在过经营异常，近 5% 的相关企业曾受到过行政处罚或有过严重违法行为。

" 高进低出 " 模式惹争议

罗意指出，长租公寓之所以爆雷，主要还是 " 高进低出 " 所导致。

" 高进低出 " 是指长租公寓公司作为中间商，高价从房东手中租来房子，却以低价租给租客。

在罗意看来，" 高进低出 " 分为两类，一类是早些年恶性竞争和高杠杆使然，一些包租机构对租价走势误判，后来又遭遇市场收缩和租价下跌，为保证现金流和持续经营不得不 " 低出 "。而另一类就是以卷钱为目的，以 " 高进低出 " 为手段的诈骗行为。

9 月 6 日，一位长租公寓运营人士向时代周报记者揭秘 " 高进低出 " 背后的运营套路。

" 长租公司注册之后，马上从房东手里高价收房，往往高出市场价 10 个百分点甚至更高， 用低于市场价的价格租给那些租房经验经较少的租客，但条件是年付，比如一套房子中介从房东手里收过来是 5000 元每月，年付租给租客平均每月只要 4000 元。"

该人士透露，长租公寓企业使用低价策略垄断所有网络平台，使得其它中介和房东自己发布的房源价格过高而鲜有人关注，然后用高额提成让其他中介公司的业务员偷偷带客户过来，最后择机卷款跑路。

9 月 7 日，贝壳研究院高级分析师黄卉向时代周报记者表示，除 " 高进低出 " 外，公寓运营商通常还搭配 " 长收短付 " 手法，企业向租客一次性收取半年度或年度租金，然后按照季度或月度支付给房东，将差额部分用于自身经营或其他用途，这也为之后的捐款逃跑创造了机会。

天眼查 APP 显示，爆雷的长租公寓，基本都频繁发生工商变更。以巢客的关联公司适享为例，今年以来，该公司共发生两次法定代表人变更。4 月，公司原法定代表人张嘉龙退出，由黄大坤接任；8 月，黄大坤退出，由陈挺继任。

这并非个案，在 8 月爆雷的上海岚越企业管理咨询有限公司，也于今年 4 月开始发生数次法定代表人、监事、投资人的工商变更。

在此情况下，房东和房客要如何维护自己的权益？

9 月 6 日，北京金诉律师事务所主任王玉臣向时代周报记者指出，" 这种案子最大的难度在于公寓方将收取的租金挪作它用，无法及时回笼，所以可能会遇到哪怕打赢了官司也拿不到钱的问题。"

王玉臣指出，无论是房东还是租客，一定要积极维权，采用法律手段保护自己的权利。遇到这种情况，相关部门也要积极行动起来，很多房主和租客做不了的事情，相关部门可以依职权进行。

面对接连不断的爆雷潮，目前，多个城市相关部门、协会已密集发布公告提示风险。

9 月 1 日，上海市房地产经纪行业协会发布《住房租赁市场风险提示》，提醒有公寓运营商采取 " 高进低出、长收短付 " 的经营模式，一旦出现 " 爆仓 " 后又金蝉脱壳一走了之。而广州市房地产租赁协会、成都市住房和城乡建设局也提醒广大租客加强风险防范，避免经济损失。

房屋租赁市场遇冷

从 2015 年进入爆发期到近两年的迅速降温，长租公寓已经历数次严峻考验。

今年上半年，租赁市场季节周期规律被打破，传统的租赁旺季并不旺，集中式长租公寓门店拓展速度趋于停滞，中小企业更是面临资金困境。爆雷、倒闭、挣扎成为当下长租公寓企业最真实的写照。

贝壳研究院数据显示，上半年 TOP10 品牌新开门店共 93 家，新开店率为 8.2%，部分品牌门店数量负增长，部分门店关停，门店拓展速度趋于停滞。

停滞背后，是房屋租赁市场遇冷的现实。贝壳研究院数据显示，2 月重点城市的租赁市场交易触底，节后旺季推迟到 3 月出现，6 月疫情反复，18 城成交量环比下降 7.3%。此外，上半年疫情对租金水平也影响明显，租金情况总体呈现趋势性下降，其中，6 月租金环比下降 3.2%，同比下降 10.9%。

在疫情考验下，部分长租公寓为加快融资，采取 " 高收低租 " 的模式迅速获取房源和租客，并以 " 长收短付 " 的方式获得沉淀资金。

黄卉指出，这种现象主要存在于经营能力不足的中小企业，在受到疫情影响的外部冲击下，风险就会加速暴露，尤其是尾部中小长租公寓的抗风险能力更弱。

罗意则表示，对爆雷事件，不应该轻易跟 " 长租公寓 " 四个字联系在一起，不是所有长租企业都是 " 坏蛋 "，不能将 " 孩子和脏水 " 一并倒掉。城市的发展离不开住房租赁，人们需要认识这个行业，并积极和健康的机构展开合作。

尽管目前行业存在的问题较多，但对于长租公寓的未来，黄卉的看法仍趋于乐观。

" 虽然疫情会阶段性影响长租公寓企业的生存环境，但行业长期向好向稳发展的态势不会变。品质居住是消费升级背景下的必然需求，市场需求才是长租公寓发展的根本动力，这种动力从未改变。" 黄卉说道。

但目前看来，何时才能回归理性发展，仍是摆在长租公寓企业面前的一道难题。