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下半年，改变房价走势的两大因素出现了！

发布时间： 2020-09-01 14:13:35

来源：米宅

分类：房产时评

235次浏览

下半年，这两则消息将会把全国很多开发商推到悬崖边缘。

第一则消息

近日，据住建部和央行所确定的房地产企业“三道红线，分别为：

1、剔除预收款后的资产负债率大于70%
2、净负债率大于100%
3、现金短债比小于1倍

按“三道红线”，试点房地产企业分为“红、橙、黄、绿”四挡，分档设定为有息负债规模增速阈值，每降低一档，上限增加5%。

“三线”均超出阈值为“红色档”，有息负债规模以2019年6月底为上限，不得增加；
“二线”超出阈值为“橙色档”，有息负债规模年增速不得超过5%；
“一线”超出阈值为“黄色档”，有息负债规模年增速不得超过10%；
“三线”均未超出阈值为“绿色档”，有息负债规模年增速不得超过15%。

根据国盛证券按“三道红线”标准测算，以2019年末数据为基准，销售排名前50位的房地产企业中，均未超过警戒线的有11家，超过1条警戒线的有15家，超过2条警戒线的有8家，超过3条警戒线的有15家。

其中，在全国最头部的12家企业中，“三道红线”中——

位于红档的是中国恒大、融创中国、绿地控股；
位于橙档的是阳光城集团、中梁控股。
位于黄档的是碧桂园集团、万科集团、新城控股；
位于绿档的是保利发展、中海地产、华润置地、华侨城。

不知道是巧合还是怎样，处于最安全区域的全国头部开发商，皆为根红苗正的国企甚至央企。

二则消息

8月26日，住房和城乡建设部在北京召开部分城市房地产工作会，贯彻落实党中央、国务院关于房地产市场平稳健康发展决策部署，分析当前房地产市场形势，研究落实城市主体责任，稳妥实施房地产长效机制有关工作。

调子还是老调子，房住不炒，不将房地产作为短期刺激经济的手段，保持调控政策连续性稳定性，没啥新意。

然而，最大的看点就是参会城市名单。

“沈阳、长春、成都、银川、唐山、常州等城市政府及所在省（自治区）住房和城乡建设厅负责同志参加会商。”

就在一个半月前，同样主题的会议也在北京召开，只不过那一次参会的名单是：

北京、上海、广州、深圳、南京、杭州、沈阳、成都、宁波、长沙。

第一个感受：沈阳和成都住建局的同志，希望你们清醒，再不采取行动，再来开会的估计就不是局长，而是市长了。

但是，这不是重点，重点则是——对于房地产，三线城市和房价较低的城市也开始从紧调控了。

长春、银川、唐山、常州，这几个城市，虽然政治级别来说高低不同，地域也完全不同，从经济实力来说也是层次不齐，但是有两个共同点就是：

1、在2020年的，这几个城市房价涨的都挺快；
2、都不是高等级城市或者经济不是特别良好的城市。

这里面最典型的就是唐山，在全国最权威的的国家统计局70城市房价统计中，这个城市房价涨幅同比排名中已经连着10次夺冠了。

这次8月26日的国家房地产调控会议意味着什么？

长期以来，在我国房地产调控策略上，有一种明显的倾向，俗称“三不调”。

第一、房价绝对值较低的城市不调。

比如，前一段我去洛阳市调。洛阳的房价从2016年四季度开始抬头，直到今天尚未回调，整整已经涨了接近5年，平均涨幅达到了80%。

然而，我问当地开发商朋友，洛阳房价涨成这样，洛阳政府有啥调控吗？

结果，答案就是没啥调控，如果非要问有啥调控，就是限价。而且这种限价不是开盘直接限价销售，而是在开发商备案的时候，需要不同项目的开发商打配合，价高的项目和价格低的项目在同月备案，比如洛龙项目和孟津的项目一起备案，这样平均价格就不会显得那么高，这就是所谓很多地市房地产的调控。

至于为啥这样调控，我那个朋友说的好——洛阳均价还不到1万，为啥要调。

第二、城市经济状况不好的不调。

比如，在上一轮调控中的后期，东北几个大城市房价上涨水平也不低。比如我所市调过的大连甘井子区房价从2017年的1万元，2020年基本上已经达到了16000元，但是至今来说，甘井子区没有出台最基本的调控措施——限购。

用东北人的话来说：

发展都成那鬼样子了，再不让房价涨涨，经济咋能有信心！

第三、70城房价监控之外城市不调控。

这一次参会名单中出现了常州，我很意外。虽说苏锡常是一体，但是从来没有关注过常州房价，因为这个城市不在70城房价监控名单中。通过网上，我查到了常州房价，这一段确实涨幅还是比较猛的，肯定是上面觉得有必要开会。

所以，很明显国家这一次调控，把原来因为种种原因“放一马”的城市都捎上了，而这一些被放一马的城市多数集中在三四线。

在2018年上一轮一二线城市房地产熄火之后，很多房企却意外弯道超车。

最典型的就是碧桂园、恒大、中梁、泰和等企业。

他们统统有两个绝招：

1、市场端依靠的就是下沉市场，布局三四线；
2、资金端靠高负债，高杠杆，快周转。

资金端呢？

这半年内会很难过，尤其是碰到这三道红线的的红档、橙档开发商，这类企业绝不止就是——恒大、融创、绿地、中梁、阳光城五家，他们代表一大类快周转的企业。

市场端呢？

很明显从826会议上来看，这一轮的房价调控一定会延伸到三四线，不管城市经济面如何，不管城市房价绝对值高低，也不管是不是在七十城房价指数之中，只要是房价这一段有明显异动，就会被要求“统一认识，强化调控”。

房住不炒——不再是一二线城市的专利，这是市场端的新挑战。

讲到这里，你或许明白了，前几天融创孙宏斌的那句话——

现在是土地市场风险最大的时候，下半年整个市场的销售压力比较大。

然而，就在孙总说了这句话之后的几天，万科总裁祝九胜在谈及万科入股泰和的时候，又说了一句——

万科参股泰禾最终能不能做成，取决于三个要素：第一，泰禾自身的生存意识，它的求生欲到什么程度。

对于这些绿档的公司，尤其是国企、央企，盛宴或者刚刚开始。

责任编辑： loupanxw

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