房地产的业务流程，你知道吗？

发布时间： 2020-07-27 14:54:48

来源：楼盘网承德站

分类：本地楼市

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大家在买房、办房产证的过程中都签过很多合同，按过很多手印，但我估计大部分人应该都不清楚整个业务流程。我国的商品房销售采用预售制度，我们以按揭贷款买房为例，假设房子总价100万，3成首付，整个交易流程是这样的：

1、购房人和开发商签订房屋买卖合同，并向开发商支付首付款30万，开发商虽然收到了这笔首付款，但却不能确认为营业收入，因为房子还没有交付给购房者，会计上确认收入的条件是商品要转移给买家，所以只能把这笔钱记到一个叫“合同负债”的科目上（以前记到“预收款项”），至于这两者有什么区别，后面会讲到。

2、购房人以房屋作为抵押，从银行贷款70万，并且开发商要为这笔贷款提供连带责任担保，银行在对购房者资格审查合格后，批准发放贷款，把这笔钱直接转给开发商，但不是转全部70万，因为前面说了，开发商要提供担保，所以银行要留一部分保证金，所以转给开发商的可能只有比方说60万。

3、楼盘竣工后购房人收房了，开发商才能确认100万的营业收入，但其实开发商并未收全部的100万，有10万的保证金还在银行那里，只有在购房人办理了房产证并且银行进行了抵押登记后，这个担保责任才能解除，才能收回保证金。所谓办理抵押登记就是银行和购房人一起到房管局去备案，并且在房产证上盖个抵押章，表示这个房产证被抵押给银行了。

从整个业务过程中可以看出，在这种预售制度下，从法律角度来说开发商是要承担很高的风险的，开发商和银行的关系非常紧密，互相依赖，一损俱损，一荣俱荣，所以那些天天嚷着说楼市要崩的人，对房地产业务流程其实一窍不通。如果房子的价格暴跌，那些还没有办房产证的购房者可以放弃还贷，势必会导致开发商承担巨额的担保金损失，而开发商本身又是一个现金流不好的企业，无力承担这个担保，必然会导致银行体系崩溃，这是什么后果，大家应该知道了吧？所以历次调控并不是要让房价大跌，只是让它不要涨那么快。

责任编辑： chdadmin

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