新政后客源持续减少 高端楼盘逐渐低谷

9·30新政出台以来，不断添加的方案入市楼盘呈现延期入市景象。高端楼盘开发商也堕入了“纠结”期：“是自动调低报价入市出售呢，仍是再等一等，看看商场局势?”这成了一个艰难的挑选。将来，北京(楼盘)高端楼盘不光取证艰难，还也许遇到开盘卖不动的危险。

豪宅项目客源显着削减

9月30日住建委发布的新政中初次将普通住所与非普通住所的贷款份额做差别化对待，对非普通住所来说，采购首套房的首付款份额不低于40%，而采购二套房的首付份额不低于70%，这让不少改进性置业的购房者望而生畏，豪宅项目的客源有显着削减。

近来，记者造访亦庄别墅区和孙河别墅区多个项目，发现与十一长假之前比较，售楼部冷清了不少，与记者在8、9月份造访这些项目时看到的情形天壤之别，已不见以家庭为单位前去看房的客户。在坐落亦庄的紫禁壹号院营销中心，沙盘区加上接待厅偌大的空间没有一个客户，出售人员通知记者，自从限购今后，来访客户显着削减，限购对他们的影响太大了，70%的首付阻挡了许多改进性置业的客户。

记者在销控表上看到，紫禁壹号院的合院商品共有约100套，去化多半，还剩40多套，总价根本在3500万元摆布，出售人员给记者算了一笔账：依照曾经的首套房首付30%来算，以首套房采购一套合院商品最低约交1000万元首付，限购今后最低首付40%，客户最低要多付350万元，影响最大的是改进性置业的客户，最低首付由50%上升为70%，一下多出700万元的首付款。

成交量跌落明显

最新计算显现，2016年10月，北京7万+公寓豪宅共完成成交191套，成交面积3.9万平方米，环比分别下滑66%和49%。而这一成交量也发明了自3月以来近8个月的新低。但从报价上来看，10月公寓豪宅商场成交均价仍高达10.7万元/平方米，这一报价逾越

亚豪组织商场总监郭毅剖析以为，“京八条”新政履行一个月后，北京商品住所商场成交全体跌幅在40%摆布，而公寓豪宅跌幅大大超过全体商场跌幅，由此可以看出，新政今后公寓豪宅商场所遭到的冲击更为直接。

剖析显现，多项目方针效果之下，使得豪宅商场傍边首置型客群、改进型客群以及出资型客群均遭到涉及，特别是高端置业客群，不只受制于添加首付的资金压力，一起减杠杆也使得看空预期遍及构成，形成在售豪宅的销量放缓。

开发商开端堕入“纠结”期

据组织计算，11月北京住所商场估计有13个项目入市，其间包含华润昆仑域、绿洲·海珀云翡等7个纯新盘，以及包含万科翡翠公园、金地未将来等在内的6个老项目后期。

这些方案入市的项目中，只要华润昆仑域、绿洲·海珀云翡是豪宅项目。其间，华润昆仑域项目由华润、招商、九龙仓和安全四家在2015年头联合获得，项目地处南三环，楼面价高达4.5万元/平方米。而坐落大兴黄村的绿洲·海珀云翡其时拍地的楼面价也高达4.7万元/平方米，乃至超过区域内一切在售楼盘的报价。

据了解，多家开发商也堕入了“纠结”：“是自动调整报价，取证出售呢?仍是等一等，再看商场局势?”

业内人士估计，将来，不断添加的高端项目呈现两难境况，要是定价过高就很难获得出售许可证，而另一方面，假如入市出售也也许因客户不买账而呈现踏空景象。

剖析人士表明，年末前豪宅供应商场将进入冰冻期。其间部分高价地周边老项目，虽然调价志愿高涨现已一脚踏入豪宅队伍，但新政的限价条款以及商场预期的改变，无疑将使这些项目“豪宅梦碎”。而关于没有入市高价地项目而言，假如客户流失量过大则需求一个进程从头堆集客户。

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