房企资金管理的五大趋势

到期债务高企、融资前景又不乐观的双重夹逼下，房企的突围之道是什么？《财经》记者采访了碧桂园、恒大等多家房企和市场研究机构，结合2020下半年各房企的实践，总结出以下普遍认可的大趋势。

一，行业的主基调是项目周转不会降速，但更加注意周转质量。高质量的周转包括项目和资金的高周转。

高周转在房地产行业已经成为贬义词了，交房快的公司很容易被老百姓(603883,股吧)误读为粗制滥造，搞得现在房地产公司都不敢提高周转。其实，高周转为中性词，在地产行业中并不是指去化速度，或是压缩建设周期，而是经营和资金的高周转。

房企的管理成本包括土地成本、融资成本、工程成本（建安以及税费等）。其中，资金成本是房企最大的管理成本。

一家行业前三强企业对资金利用效率有严格规定，即从开发贷到销售还清银行欠款算一个周期，一年之内轮一圈基本才算达标，实际操作中一般为9个月。

每年头部房企的短期有息负债约千亿元，让资金流转后以最快的速度还给银行，实际上就是降低了资金成本。

为了加快资金的周转效率，未来更多房企需要具备压缩经营周期，而不是建设周期的实力。

如压缩报建、开工到销售的周期，设计前置，做好样板房、客户调研和储备，在开售后，迅速去化。

在2020年度报告发布会上，贝壳研究院分享了他们与房企座谈所得：“房企告诉我们，新的时代里既然钱是有限的，那就必须想办法让钱多流转几次，把1块钱花出10块钱的效果，提高资金效率。”

其次，稳健财务代替规模，成为扩大房企差距的主要指标，拥有充沛现金流和成本管控优秀的公司在投融资上更有议价能力。

碧桂园CFO伍碧君在2020年工作总结会上提出，碧桂园要在新的一年全面实现大预算管理，要求集团、区域、项目三级联动保按揭，综合评估需要的按揭额度，尽量少借钱，降低不必要的利息成本。用楼款来保障日常经营支出，融资只做资金流调节的工具。

同时，为了鼓励区域做一成一，财务的投资额度会根据回款目标的完成度来调节，卖得越多集团就越给资源去拿地。

第三，不再盲目拿地。虽然大多数房企投资经理不愿承认，但市场牛时，闭着眼睛拿地都能赚钱。市场造英雄，投资经理业务能力未必强。规模扩张时，房企总会出现盲目拿地的现象，投资经理一旦离职，亏钱的地还是得由企业兜底。

“三道红线”政策出台后，企业拿地明显变得谨慎许多。据克而瑞研究中心数据，2020年9月、10月，红、橙、黄三档试点房企的投资金额，较前8月均值分别下降了25%、22%和12%。

据金科向《财经》记者提供的数据，2020年下半年，金科拿地踩下刹车。下半年拿地金额较上半年下降36.7%。减速的结果是金科全年拿地金额同比增幅不到0.5%，为近四年最低值。

在拿地选择上，新的一年房企会更倾向于核心城市圈。在贝壳研究院年度报告发布会上，国务院发展研究中心研究员邵挺预测道，城市发展差距会拉大，京津冀、粤港澳、长三角、长江中游、成渝这五大都市群，未来会加速发展。不在以上都市圈内的城市，则可能陷入收缩状态。

采访中，多家房企和分析人士都认同，将来无论是投资几线城市，都将更集中于经济发达、人口流入明显的城市群。

企业拿地的途径也将有所丰富。“三道红线”政策出现后，一些去负债压力大、现金流紧张的企业会选择出售资产，转让项目公司股权。对于其他企业来说，这是投资新选择。金科就对《财经》记者表示，公司将考虑提高收并购、一二级联动及产业拿地等土地储备占比。

中梁地产告诉《财经》记者，今后拿的每块土地都要经过战略、市场、财务三大漏斗进行筛选。严加考核是2021年的普遍趋势。碧桂园给今年拿地设了两条硬性指标，年化自有资金回报率达到25%，净利润达到7%-8%。

第四，大力促销抓回款。融资受限的情况下，企业必须加强去化来保证现金流。

去化最常用的手段是打折，2020年这方面的代表公司是恒大。9月，许家印在集团营销大会上下达了9月、10月每月销售1000亿的任务。这是此前从未有房企实现的事。与创纪录的目标同时推出的是对全国楼盘持续一个多月的7折优惠。若叠加其他优惠，一套房的最大折扣可达58折。

此外，恒大还在这一年推出了另一吸睛的营销手段：全民包销。即消费者支付较低的订金后，即可在线上锁定一套房源。之后无论是本人购买，还是推荐他人购买，实际购房者都可享受一定比例折扣，而推荐者也可得到佣金奖励。在某一日期前，购房者还可无理由退房拿回订金。

这一模式不仅促进了销售，而且由于所有操作必须在恒大自己的app上完成，恒大借此快速搭建了较为可观的私域流量平台。去年疫情期间，线下销售停滞，房企此前又不注重私域平台，于是突然间与消费者断联，对全行业都是一记警钟。

经过打折和线上营销，恒大集团去年全年销售7232.5亿元，同比增长20.3%，全年销售回款6531.6亿元，同比增长38.5%。据此数据估算，恒大去年回款率较2019年增长超过10个百分点。

除恒大外，碧桂园、融创、富力等房企都在2020年有力度不一的降价。为促回款，房企还可将折扣用得更灵活，如首付比例越高，获得的折扣越大，从而鼓励买房者支付更多首付。

第五，将优质资产打包上市。这些资产拆分上市后，房企不但将拥有一个新的融资平台，而且作为大股东，其所有者权益会增厚，从而降低负债率。

2020年物管公司受到资本市场追捧，迎来上市热潮。恒大、金科等不少房企乘此东风降低了净负债率。2021年，物管公司上市热有望持续，上市资产类型也有望更加丰富。例如市场传言，绿地集团可能将绿地金融分拆上市。

除以上五点，2021年房企也可在开拓融资渠道上多想办法。如可通过增发股票、股权融资等方式促使总资产上升，从而降低杠杆率。本文前述券商分析师还提出，用有稳定现金流的资产进行ABS等证券化融资，开拓供应链金融，也都是资金开源的可行路径。尤其是一些发债成本较高的公司可多加考虑。