深圳新房均价连跌11个月 信贷收紧首套房贷利率上浮

剖析以为，深圳不时攀升的房贷利率释放出下半年楼市调控将继续缩紧的信号。从近几个月的银行数据来看，房贷存量范围依然较大，后续无论是首套房还是二套房的贷款收缩力度都会进一步加大。

作为最早开启房地产调控的一线城市，深圳楼市自去年10月以来迈入了宁静期，新房均价开端了长达11个月的连续下跌。

进入9月，政策之外影响楼市的关键要素——信贷，也越来越紧缩了。继8月14日局部银行上浮首套房贷利率5%-10%后，9月4日起，包括四大行在内的深圳主流银行，首套房贷利率已普遍调整至根本利率上浮5%-10%，以至一些银行呈现了停贷。

多位购房者表示，如今去银行申请房贷的时间都很漫长，有些以至排到了年底;多名商业银行个贷经理称，房贷额度十分慌张。

值得留意的是，随着房贷缩紧，购房者面临较大的资金压力，局部购房者开端用消费贷来还房贷，今年以来消费贷增长十分疾速。这对房地产金融调控形成了负面影响，在国度层面近期已有警示。

在政策、信贷的持续双重作用下，深圳楼市的供需关系曾经发作变化。随着9、10月房地产推盘的增加，大量供给入市，房地产的成交上升，而价钱或将继续下行。

信贷杀手锏

在数次房地产调控中，对楼市和房价影响最大的要素就是房地产信贷。而在风向标深圳，一年多来房贷的变化极大，整体是收紧趋向。

最明显的变化是首套房贷利率。7、8月以来，深圳个人房贷利率不时攀升，首套房贷利率优惠几近消逝，多数银行已上浮。据融360统计，深圳8均匀利率为4.98%。

到了9月，国有大行也参加了首套房贷利率上浮的阵营。深圳中原地产数据显现，9月4日，中行、工行、建行、农行等均将首套房贷利率调整至5.145%，上浮了5%;民生银行和兴业银行的首套房贷利率调整至5.39%，上浮10%;中信银行、浦发银行已中止放贷。

另据乐有家研讨中心统计，截至9月4日，深圳首套房利率仍可能存在优惠的仅乡村商业银行、花旗银行两家，分别有9.8折、9.5折首套房贷利率折扣。

数据显现，深圳市上半年住户部门贷款增加1245.13亿元，其中，短期贷款增加224.89亿元，中长期贷款增加1020.24亿元。深圳市金融办今年5月就表示，该市个人住房贷款在房地产调控影响下明显趋缓。

深圳市房地产研讨中心高级研讨员李宇嘉以为，不时攀升的房贷利率释放出下半年楼市调控将继续缩紧的信号。从近几个月的银行数据来看，房贷存量范围依然较大，后续无论是首套房还是二套房的贷款收缩力度都会进一步加大。

美联物业全国研讨中心指出，今年深圳银行信贷比拟慌张，特别年中以来大局部银行放款速度减慢，放款时间延长。银行房贷收紧将进一步影响市场的张望心情，估计短期内业主和买家仍持“胶着”状态。

值得关注的是，在严控房贷额度、上调房贷利率的背景下，消费贷款大幅增长，存在局部资金违规流入房地产市场的现象。

中泰证券数据显现，今年1-7月居民新增消费性短期贷款1.06万亿元，累计同比多增7137亿元，而去年全年新增消费性短期贷款仅为8305亿元。

李宇嘉表示，目前全国范围内消费贷的增长的确很快，深圳也不例外。接下来一定要严查消费贷的资金用处，并打击脱离消费范围内的贷款，如经过“气球贷”延长贷款期限等。

李宇嘉指出，深圳人民银行、深圳银监局曾经开端警示、严查消费贷的资金用处，但目前还没有相关文件出台。

“金九银十” 难现?

在个人住房贷款不时收紧的背景下，深圳8月房地产市场成交继续下滑。

规土委数据显现，从去年10月的55611元/平方米到今年8月的54382元/平方米，深圳新房均价曾经连续十一个月下跌了。

Q房网研讨中心数据显现，深圳8月新房住宅成交1984套，环比下跌1.93%，同比下跌14.19%;成交均价54382元/平方米，环比下跌0.12%，同比下跌5.80%。二手住宅成交5732套，环比下跌1.33%，同比下跌20.09%;成交均价53122元/平方米，环比上涨1.50%，同比上涨6.35%。

李宇嘉表示，房贷利率的上升进步了购房者月供和资金本钱，直接影响了购房者的积极性。

以在深圳购置一套总价500万元的房子为例，贷款300万，以基准利率上浮5%、即5.145%，30年归还期、等额本息还款的方式测算，每月月供为16371元，总支付利息为289.38万元，每月月供将比执行基准利率时增加450元，总支付利息增加16.2万元。

李宇嘉以为，购房者资金本钱增加影响成交，而成交量的降落将对房价产生一定的抑止作用。

信贷收紧招致需求萎缩，而深圳楼市的供给却在加大。2017年度深圳方案供给寓居用地218万平方米，较2016年的方案进步74.4%，创下了2012年以来新高。其中人才住房和保证性住房用地65万平方米，占总寓居用地的近30%。

近期深圳还出台鼓舞住房租赁市场开展文件，对住房租赁将给予税收优惠政策支持;同时将对深圳市范围内运用年限在20年以上的老住宅区停止改造，加快推进深圳市棚改工作。

Q房网研讨中心数据显现，8月深圳的新房住宅供给量为8740套，环比上涨120.04%，同比上涨68.50%;新房住宅供给面积为91.9万平方米，环比上涨113.44%，同比上涨106.03%。

二手房市场的放盘量也在增加，Q房网研讨中心剖析以为，由于面临信贷政策收紧的掣肘，和一手房市场一样，二手房市场很难有过热表现。

易居房地产研讨院副院长杨红旭以为，限购、限价、限售等政策主导楼市的阶段曾经过去，将来半年和一年，货币、房贷、资金面，将成为热点城市楼市降温的主导性要素。

在供需关系的逆转之下，深圳楼市往年的“金九银十”估计也难呈现。

克而瑞研讨中心首席剖析师陈洪海表示，受福田、南山等区域中高端项目入市备案影响，成交均价后市或将呈现构造性上行。

深圳中原研讨中心表示，今年4月份以来，市场状况整体不断呈现下滑趋向，7月份成交抵达低点，8月份固然全市备案成交比之7月根本持平，但是市场实践推售量大增。受备案延迟影响，8月一手成交坚持低位，但是实践成交属于上升阶段。

估计9月份将有16个项目方案入市，其中6个项目含住宅，7个项目含公寓，4个项目含办公，还有一个商业项目。随着开发商的积极推盘，后市新房成交将稳步上升。

但另一方面，固然一手推盘量大增，但受限价要素影响，新房相比二手竞争优势大，价钱以至呈现了一二手倒挂现象。

21世纪经济报道记者留意到，深圳9、10月的推盘中，龙岗宝安估计共16个盘入市，占比高达57%，也根本以刚需为主，业内估计新房均价将不会上涨，以至仍为下跌。